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温故1998年房改:商品房市场从一开始就是为了融资


发布时间:2017-08-13 13:33   来源:www.sdshang.com

在房地产市场遍试各种药方后,人们突然发现,早在1998年房改时,正确的药方就已经存在。《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(国发〔1998〕23号),是中国改革史上最伟大的文件之一。文件中提出的“停止住房实物分配,逐步实行住房分配的货币化,建立和完善以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系,对不同收入家庭实行不同的住房供应政策,最低收入家庭由政府或者单位提供廉租住房,中低收入家庭,购买经济适用住房,其他收入家庭购买、租赁市场价格的商品住房”,几乎可以原封不动地用来作为今天的房地产“新政”。中国房地产龙头企业老总郁亮在接受采访时说:“我觉得这次房地产行业的调控,有点像回到1998年左右。”

现在的问题是,我们后来为什么偏离了国发〔1998〕23号文?这个问题不搞清,即便今天回到1998年房改政策,也不能保证不会再次出现偏离。

  二

回顾1998年以后的房地产市场的演进,与23号文偏离最大的,就是“建立和完善以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系”这一条--本应“为主”的经济适用房完全消失,取而代之的是以商品房为主的住房供应体系。在我看来,主要原因有两个,一个是客观的,一个是主观的。

客观原因,就是市场套利。

房改初期,商品房和经济适用房价格差别不大,加上申请资格和上市期限的限制,两者之间的价格差不足以诱发大规模套利。但随着商品房价格的上升,与经济适用房的价格迅速拉开。经济适用房较短的“解禁期”已不足以抵消两个市场套利的巨大利益。于是,由“人”来决定如何分配的经济适用房,成为诱发腐败的巨大温床。

中国商品房市场的设计,从一开始就是为了融资。1990年代初期,为吸收超发的货币,对抗通货膨胀,先后建立起股票、期货和不动产三大资本市场。房地产市场就是资本市场。1998年房改如同大规模城市“上市”,使房地产一举超过股票、债券,成为中国地方政府最主要的资本来源。当套利迫使地方政府在“住”(经济适用房)和“炒”(商品房)之间只能二选一的条件下,地方政府本能地选择了更为重要的资本市场。

主观上的原因,就是将商品房视作“市场”,同时把经济适用房贴上“计划”的标签。在改革的大背景下,不断增加“市场”,减少“计划”,乃至最终“让市场起主导性/决定性作用”,已经成为政策制定者的信条。经济适用房和商品房之间出现大规模套利后,一个本能的判断,就是市场和计划双轨制必须“并轨”--“市场”的商品房和“计划”的经济适用房中只能二选一。显然,本拟作为供给主体的经济适用房,首先会被政策抛弃。

今天,我们面对的依然是类似的问题:1、商品房市场和保障房、廉租房、租赁房市场之间的套利;2、如何设计非价格决定的政策性住房的分配机制。

由于作为资本市场的房地产涉及太多人的利益,地位很难动摇,一旦出现不同市场间的套利,就一定会再次给商品房市场让路。最近,一些城市打压商改住、SOHO改住、农房改住,以及拆违、打压小产权等,本质上,都是在打击市场套利,维护资本市场的价值。这意味着,如果这两个问题不解决,住房供应市场就一定会再次回到单一不动产市场。在单一住宅供应体系下,所谓的住房政策,就只能是简单的供给数量管理。

显然,我们今天的政策并非简单回到1998年房改那么简单。只要不能设计出区分不同市场的制度,“以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系”就依然会是一句空话。自1998年以来住房市场的演变告诉我们,如果要建立“多层次的住房供应体系”,首先必须建立起使不同层次住房供给模式间无法套利的住房制度--如果没有渠道,不论水量多少,都不会流到缺水的农田里。

结论很清楚,当下住房政策的核心,不是干预市场上的房价或供给规模,而是建立无法互相套利的多样化的住房市场。

回到“以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系”,第一个要做的,就是定义政策性住房的准入资格。这是区分“住”和“炒”两个市场的关键。原来的经济适用房准入资格与单位挂钩,然后拓展到与户籍挂钩。但当“新市民”成为城市住房需求主体时,这一准入标准就很难与真实需求相匹配了。

为什么经济适用房要与户籍挂钩?这就涉及到公共产品和服务的交易模式问题。

在发达国家,主体税种是直接税,纳税人相当于城市公共服务购买人,无论有没有户籍,只要纳税,就有权享受公共服务。在中国,由于缺少直接税,如果给所有人提供公共服务,必定会出现空间套利行为--人口从公共服务较差的城市向公共服务较好的城市迁移。最终,公共服务水平较高的城市会因为吸引过多人口而入不敷出。这就是多城市的中国与单一城市的新加坡,在住房保障制度上面临的最大条件差异。


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